在跨境绿地投资中，法律尽职调查是规避风险、保障项目合法落地的核心环节，而土地、环保与劳工合规则是其中贯穿项目全周期的三大关键维度。这三大领域不仅直接关系到
投资项目能否顺利取得基础资源、符合当地监管要求，更与项目运营成本、社会声誉及长期稳定性紧密相关。因此，精准识别并排查土地权利、环保审批、劳工用工等方面的法
律风险，是跨境绿地投资前期筹备阶段必须攻克的核心课题。
土地合规要点
土地权利类型与限制：需了解东道国土地权利分类，例如所有权、使用权等具体权利形态。多数国家对外国投资者购置、持有土地存在限制，如东盟部分国家限制外资在特定行
业用地或特定区域的土地所有权，有的仅允许租赁，要确认租赁期限、续租条件及土地用途限制等关键内容。
土地权属状况：要通过专业调查核实土地所有者信息，确认土地是否存在抵押、质押、地役权等他项权利或法律纠纷，防止因产权瑕疵导致投资风险。
土地取得程序合规性：需调查土地征收、出让、租赁等取得程序是否符合当地法律，若涉及征收，要确认补偿标准是否合理、补偿款是否已落实到位，确保投资项目的土地来源
合法。
土地登记要求：明确东道国土地登记的效力与程序，确保土地权利变动依法完成登记，以保障投资者对土地的合法权益。
环保合规要点
环境法律法规遵循：需掌握东道国在大气、水、土壤污染防治以及废弃物处理等方面的法律规定，不同国家的环保标准与执法力度差异较大，要确保项目符合当地要求。
环境影响评价（EIA）：大多数国家要求投资项目开展EIA，要确认项目是否需要进行EIA、EIA的审批层级与流程、评估报告涵盖的内容及提交时间节点，并且项目运营中也可能
存在定期环境报告义务需遵守。
环保许可制度：了解投资项目建设、运营所必须获取的环保许可证类别，像排污许可证、环境运营许可证等，明确申请条件、有效期及续期要求，确保项目全周期有合法许可支
撑。
生态保护要求：如果项目在生态脆弱区或自然保护区附近，需评估项目对生物多样性、生态系统的影响，了解当地关于生态保护地开发的禁止或限制性规定。
劳工合规要点
劳动用工基本规定：要清楚东道国规定的最低工资标准、最长工作时间、休息休假制度等基础内容，避免用工成本计算失误或违反强制性标准。
劳动合同与解雇保护：需确认当地法律对劳动合同形式、必备条款的要求，对于无固定期限合同的签订条件也要掌握，同时了解企业合法解除劳动合同的情形、解雇通知期、经
济补偿标准等，防止不当解雇引发纠纷。
社保福利义务：要明确企业需为员工缴纳的社会保险种类、缴费基数与比例，以及是否存在住房公积金或其他福利性义务，确保合规履行企业负担部分的缴纳责任。
工会与集体谈判：若东道国工会力量较强，需了解工会组织的权限与运作方式、集体谈判的法律程序，以及企业在集体协商中的义务，避免因忽视工会因素导致劳资关系紧张。
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